מי שמשכיר דירה בישראל רגיל לשוק שבו הרגולציה מצומצמת יחסית: חוק השכירות והשאילה קובע כללי יסוד, ומעבר לכך רוב ההתנהלות נקבעת בחוזה בין הצדדים. בספטמבר 2026 פרסם משרד הבינוי והשיכון תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות, שמציעה לשנות חלק מהתמונה, ובין השאר לקבוע חובת דיווח על דירות להשכרה. חשוב לומר כבר בהתחלה: זו תוכנית מדיניות, לא חוק. במאמר נסביר מה הוצע, מה עדיין לא הוחלט, ואילו צעדים אתם יכולים לנקוט כבר עכשיו, בלי קשר לשאלה אם התוכנית תאושר.
מה פורסם ומתי
לפי עמוד התוכנית באתר משרד הבינוי והשיכון, התוכנית פורסמה ב-16.9.2026 ועודכנה ב-12.10.2026. לפי המשרד, היא באה בהמשך להחלטת ממשלה 2130 (מאוגוסט 2024), וכוללת בין היתר:
- הקמת גוף ממשלתי מתכלל לשוק השכירות במשרד, לצד ועדת היגוי בין-משרדית.
- תשתית נתונים לאומית, באמצעות הרחבת חובת הדיווח על נכסי שכירות.
- קידום והרחבה של שכירות ארוכת טווח.
- בחינת מנגנון לבירור תלונות והטלת עיצומים.
- שילוב פתרונות שכירות בתהליכי התחדשות עירונית.
המשרד כתב שבכוונתו לשלב חלק מתיקוני החקיקה כבר בחוק ההסדרים הקרוב.
מה עדיין לא אושר
לפי סיכום של אתר ד"ר נדל"ן, החלטת הממשלה שאמורה לאמץ את התוכנית טרם התקבלה, בין השאר בגלל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה. גם המשרד עצמו כתב שיתר ההמלצות יצריכו החלטות ממשלה ותיקוני חקיקה. מתווה הדיווח, השדות שיחויבו, היקף הסמכויות של מנגנון התלונות וסוגי הסנקציות עדיין לא נקבעו. כלומר, כרגע אין חובה חדשה שחלה על משכירים.
חובת דיווח על דירות להשכרה: מה הוצע
המצב היום
לפי אותו סיכום, היום אין בישראל חובת דיווח כללית על חוזי שכירות. דיווח לרשות המסים קיים כשהכנסה משכירות עוברת את תקרת הפטור, לצורכי מס בלבד.
מה מציעה התוכנית
התוכנית מציעה שמשכירים ידווחו על נכסי שכירות, כדי לבנות מאגר נתונים אמין ועדכני. המסמך עצמו מציין קשיים צפויים: חשש ציבורי שהמידע ישמש להעלאת מיסוי, משאבי אכיפה, ונטל בירוקרטי שעלול לעבור לשוכרים. כחלופה מוצע דיווח מרצון בתמורה לתמריצים, בלי חובה לדווח על גובה דמי השכירות.
מנגנון תלונות ועיצומים
עוד מוצע מנגנון שיברר תלונות על הפרות של חוק השכירות והשאילה מצד משכירים, ובמקרים מובהקים יוכל לשקול עיצומים כספיים. לפי המסמך, הכוונה לכלי מנהלי ולא לבית משפט חלופי.
למה זה רלוונטי לבעלי דירות כבר עכשיו
גם אם התוכנית תשתנה או תתעכב, הכיוון ברור: יותר נתונים, יותר שקיפות ויותר תשומת לב לעמידה בחוק השכירות והשאילה. רוב הדרישות שמנגנון תלונות יבחן כבר קיימות בחוק מאז תיקון 2017, למשל:
- תיקון ליקוי שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת דרישה, וליקוי דחוף בתוך 3 ימים.
- תקרה לערובות: הנמוך מבין דמי שכירות של שלושה חודשים לבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה.
- השבת הערובה בתוך 60 ימים מהשבת הדירה או מפירעון החובות, לפי המאוחר.
- תשלומים שנשארים על המשכיר, כמו ביטוח המבנה ודמי תיווך של מתווך שפעל מטעמו.
את נוסח החוק המלא אפשר לקרוא בחוק השכירות והשאילה בוויקיטקסט.
איך נערכים: רשימת בדיקה למשכירים
1. חוזה מעודכן
ודאו שהחוזה כולל את מה שהחוק מחייב: פרטי הצדדים, תיאור הדירה והליקויים הידועים, תקופה ואופציה, דמי שכירות ומועדי תשלום, ואילו תשלומים חלים על השוכר. על ניסוח החוזה כתבנו במאמר הסכם שכירות – איך מנסחים נכון.
2. תיעוד פניות ותיקונים
אם בעתיד יקום מנגנון תלונות, הדבר הראשון שיבדקו הוא מתי השוכר פנה ומתי הליקוי טופל. תיעוד מסודר של כל פנייה, כולל תאריכים ותמונות, הוא הגנה טובה לבעל הדירה.
3. ערובות בגובה המותר
בדקו שסך הערובות שאתם מחזיקים לא חורג מהתקרה, ושיש לכם תאריך יעד להשבה בסוף החוזה.
4. סדר בדיווח למס
דיווח על נכסים, אם יתקבל, עשוי לחבר בין מידע שנמצא היום אצל גופים שונים. זה זמן טוב לבדוק עם רואה חשבון את מסלול המיסוי של הכנסות השכירות שלכם.
איך ניהול מקצועי עוזר
בפרופרטי 365 אנחנו מנהלים דירות להשכרה מאז 2016, ומלווים בעלי נכסים מהחתימה על החוזה ועד החידוש. יש לנו אפליקציה משלנו, שבה אתם רואים את התקלות ואת סטטוס הפניות, עוקבים אחרי תחזוקת הדירה ואחרי מועד חידוש ההסכם. כך יש תיעוד מסודר של כל פנייה וכל טיפול, בדיוק מהסוג שרגולציה עתידית עשויה לדרוש. למידע נוסף ראו את עמוד ניהול דירות שכורות.
רשימת בדיקה קצרה לבעלי דירות לקראת 2027
- לרכז את המסמכים במקום אחד: חוזה השכירות, נספחים, פרוטוקול מסירה, קבלות על תיקונים ואישורי תשלום. כשיגיעו דרישות דיווח, הכול יהיה זמין.
- לבדוק את החוזה מול החוק: לוודא שסעיפי הערובה, התיקונים והחידוש עומדים בהוראות חוק השכירות והשאילה, ושאין בחוזה סעיפים שהחוק לא מאפשר.
- לתכנן את מועד החידוש: להחליט מראש אם רוצים להאריך את החוזה, באילו תנאים, ומתי להודיע לשוכר. לפני מועד החידוש כדאי לעבור על רשימת הבדיקה לחידוש חוזה שכירות.
- לתעד תקלות וטיפולים: תיעוד מסודר של פניות השוכר ושל הטיפול בהן מגן על שני הצדדים במקרה של מחלוקת.
- להתייעץ עם רואה חשבון: כדי להבין איך שינויים אפשריים בדיווח ישפיעו על מסלול המס שלכם.
רוב הצעדים האלה לא דורשים השקעה גדולה, אבל הם חוסכים זמן והפתעות כשהכללים משתנים.
שאלות נפוצות
האם משכירים כבר חייבים לדווח על הדירה?
לא. נכון לסוף אוקטובר 2026, חובת הדיווח היא הצעה בתוכנית מדיניות של משרד הבינוי והשיכון. החלטת ממשלה וחקיקה שיקבעו חובה כזו טרם התקבלו.
האם יהיה צורך לדווח על גובה שכר הדירה?
זה עדיין לא נקבע. לפי הסיכום של התוכנית, מתווה הדיווח והשדות שיחויבו טרם הוגדרו, וכחלופה הוצע דיווח מרצון בלי חובה לדווח על גובה דמי השכירות.
מה כדאי לעשות כבר עכשיו?
לוודא שהחוזה עומד בחוק השכירות והשאילה, לתעד פניות ותיקונים, לבדוק שהערובות בגובה המותר ולהתייעץ עם רואה חשבון על מיסוי הכנסות השכירות.
רוצים שקט מול השינויים?
דברו איתנו לייעוץ ללא התחייבות: טלפון ו-WhatsApp: 052-3360603 | משרד 076-5400799 | הירקון 319, נמל תל אביב. או השאירו פרטים בעמוד יצירת קשר.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. התוכנית המתוארת טרם אושרה ועשויה להשתנות. לפני קבלת החלטות מומלץ להתייעץ עם עורך דין ועם רואה חשבון.
